REFORMA DO RJUE E AJUSTAMENTOS AO RGEU, RJRU E DECRETO‑LEI N.º 10/2024

                O Decreto‑Lei n.º 108/2026 é aprovado ao abrigo da Lei n.º 9‑B/2026 e visa corrigir e estabilizar a reforma dos licenciamentos urbanísticos operada pelo Decreto‑Lei n.º 10/2024, reforçando a segurança jurídica sem abandonar a lógica de simplificação procedimental.

                O diploma veio alterar: (i) o RJUE (vigésima primeira alteração), (ii) o RGEU, (iii) o RJRU e (iv) o Decreto‑Lei n.º 10/2024, e republica integralmente o RJUE com a nova redação.

                O Decreto-Lei n.º 108/2026 previa originalmente a sua entrada em vigor no primeiro dia útil do terceiro mês seguinte à publicação, com exceção das alterações ao Decreto‑Lei n.º 10/2024, que vigorariam no primeiro dia útil seguinte à publicação (1 de junho de 2026). Esta data de entrada em vigor geral foi, no entanto, prorrogada pelo Decreto‑Lei n.º 155‑B/2026, de 31 de julho, pelo que o diploma entrou efetivamente em vigor em 1 de outubro de 2026.

                O Decreto‑Lei n.º 155‑B/2026, de 31 de julho, veio alterar o artigo 13.º do Decreto‑Lei n.º 108/2026, fixando a sua entrada em vigor em 1 de outubro de 2026. A prorrogação foi justificada pela necessidade de garantir aos municípios um prazo mínimo para adaptação e parametrização das respetivas plataformas informáticas à regulamentação a aprovar por portaria ao abrigo do RJUE revisto. Este diploma retificativo entrou em vigor no dia seguinte à sua publicação, ou seja, em 1 de agosto de 2026.

1. Comunicação prévia e autorresponsabilização

• Clarifica‑se que a comunicação prévia assenta na autorresponsabilização do interessado, deixando de ser um verdadeiro mecanismo de controlo prévio: a câmara já não pratica um ato permissivo, limitando‑se ao controlo sucessivo da conformidade legal e regulamentar da operação.
• O prazo de controlo sucessivo da comunicação prévia é reduzido de 10 anos para 1 ano, contado do pagamento das taxas (ou do início da utilização, se posterior), mantendo‑se, contudo, a fiscalização administrativa “a todo o tempo” quanto à execução da obra face ao projeto comunicado.
• Tipificam‑se como contraordenações: (i) a realização de operações urbanísticas sujeitas a licença, comunicação prévia ou informação prévia (com efeitos de isenção) sem título, (ii) a falta de informação de início de trabalhos e (iii) a submissão de comunicações sem elementos essenciais ou sem comprovativo de pagamento de taxas.

2. Informação prévia e regime de invalidades

• Reforça‑se a centralidade da informação prévia: quando emitida ao abrigo do n.º 2 do artigo 14.º e contendo todos os elementos previstos nas alíneas a) a f), a informação prévia favorável dispensa a licença ou comunicação prévia da operação, a executar nos exatos termos apreciados.
• A informação prévia favorável é titulada pelo requerimento padronizado com a síntese da operação, pela notificação (ou comprovativo de submissão, em caso de deferimento tácito) e pelo comprovativo de pagamento de taxas e encargos.
• Em matéria de nulidades urbanísticas, fixa‑se um prazo mínimo de três anos para a declaração de nulidade pelo órgão emissor e para a propositura de ação administrativa ou ação popular, com dois regimes especiais: (i) não há prazo de caducidade quando estejam em causa monumentos nacionais e a respetiva zona de proteção; e (ii) quando os factos subjacentes à nulidade consubstanciem crime, o prazo de três anos é alargado para a duração do prazo de prescrição criminal aplicável.

3. Títulos urbanísticos, deferimento tácito e utilização

• São criados modelos nacionais de requerimento e de comunicação (licença, informação prévia, comunicação prévia e comunicação prévia com prazo) que integram a “síntese da operação” e passam a constituir o núcleo dos títulos urbanísticos, juntamente com o comprovativo de pagamento de taxas e o respetivo ato de deferimento (expresso ou tácito).
• A decisão sobre o projeto de arquitetura e sobre o licenciamento passa a estar sujeita a prazos intercalares (em regra 30 dias) com possibilidade de deferimento tácito, prorrogação excecional em operações complexas e reforço do papel do saneamento liminar.
• A utilização dos edifícios reorganiza‑se em torno de dois regimes:
  • Comunicação prévia para utilizações na sequência de obras sujeitas a licença, comunicação prévia ou isentas por informação prévia favorável, com possibilidade de utilização imediata após submissão e termo de responsabilidade;
  • Comunicação prévia com prazo para alterações de uso sem obra sujeita a controlo prévio ou determinadas obras isentas, com possibilidade de rejeição liminar ou determinação de vistoria.

4. Reconstruções, isenções e proteção do existente

• Redefine‑se o conceito de obras de reconstrução, com referência ao “último antecedente válido” e exigência de reconstituição formal das fachadas e cobertura, admitindo apenas alterações estritamente necessárias à segurança e salubridade.
• As obras de reconstrução de edifícios ou frações passam a estar isentas de licença e comunicação prévia, incluindo em imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados, desde que se mantenham dentro dos limites do conceito legal.
• Clarifica‑se ainda que as obras de reconstrução ou alteração não podem ser recusadas com base em normas supervenientes, desde que não agravem a desconformidade existente e melhorem, ou não prejudiquem, segurança e salubridade.

5. Habitação pública, custos controlados e arrendamento acessível

• É aprofundado o regime das cedências para habitação pública, de custos controlados e arrendamento acessível, especificando‑se que:
  • As parcelas cedidas para estes fins integram o domínio privado do município;
  • A área de lotes ou parcelas que o próprio promotor afete à habitação de custos controlados ou arrendamento acessível conta para os parâmetros de habitação acessível, sem nova cedência ou compensação para esse propósito;
  • A edificabilidade dessas parcelas não prejudica a edificabilidade global da operação, salvo disposição em contrário de plano territorial.
  • Em paralelo, o RJRU passa a admitir regulamentos municipais com regimes especiais de compensações pela não cedência de áreas para habitação pública, custos controlados ou arrendamento acessível, em alinhamento com o artigo 44.º do RJUE.

6. Plataforma eletrónica e outros ajustamentos estruturais

• A tramitação dos procedimentos urbanísticos passa a ser obrigatoriamente desmaterializada, através de plataforma eletrónica de licenciamentos urbanísticos, que deve ser interoperável com os sistemas municipais, impedindo que estes adicionem fases, formalidades ou documentos para além do RJUE e respetivas portarias.
• A revogação do RGEU é reconfigurada, passando a produzir efeitos apenas com a entrada em vigor do diploma que venha a estabelecer as normas técnicas de edificação, a aprovar com contributo das ordens profissionais.
• Até à codificação das normas técnicas, a lista de disposições legais e regulamentares a observar por projetistas e executantes passa a ser publicitada através do SILUC - Sistema de Informação sobre Legislação do Urbanismo e da Construção.